Giá bất động sản neo cao
Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam vừa qua được thành lập tại TP Đà Nẵng, mở ra khả năng kết nối dòng vốn quốc tế và thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực. Thành phố cũng dự kiến thu hút đầu tư nhiều dự án hạ tầng, phát triển đô thị. Thị trường bất động sản từ đó cũng có nhiều chuyển biến.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong khoảng 3 năm trở lại đây, giá bất động sản Đà Nẵng tăng mạnh, nhất là ở phân khúc căn hộ. Đơn vị này nêu chỉ số giá căn hộ chung cư đã tăng khoảng 68% so với quý I/2019, cao hơn mức tăng của TPHCM. Giá bán sơ cấp các dự án mới hiện đạt khoảng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.
Ở nhóm bất động sản gắn liền với đất, bao gồm nhà phố, biệt thự và đất nền, thị trường chuyển sang trạng thái ổn định. Theo Avison Young, với phân khúc này, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm và cận trung tâm Đà Nẵng hiện dao động 5.000-8.500 USD/m2, trong khi các khu vực xa hơn ghi nhận mức giá 2.800-4.000 USD/m2.
Đơn vị này cho rằng việc mở rộng không gian phát triển và tái định hình các đô thị đã thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, đẩy giá của nhiều khu vực thiết lập mặt bằng cao nhất từ trước tới nay. Trong đó, khu vực phía Bắc (phường Liên Chiểu và Hải Vân) đang nổi lên như một trung tâm kinh tế – tài chính mới và có mức giá thấp hơn phía Nam khoảng 10%. Còn khu vực dẫn dắt vẫn thuộc địa bàn Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Hòa Xuân (cũ), lan tỏa dần về phía Nam tới phường Điện Bàn Đông.
Một phần khu đất tại đường dẫn lên cầu Thuận Phước nằm trong Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại Đà Nẵng (Ảnh: Hoài Sơn).
DKRA Group cũng ghi nhận đà tăng giá ở thị trường Đà Nẵng. Phân khúc đất nền có mặt bằng giá sơ cấp trong quý đầu năm tăng khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước. Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá tăng trung bình khoảng 22%. Theo đánh giá, nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực tăng… đã tạo đà tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung tăng đột biến gấp 5 lần cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng chỉ mang tính cục bộ khi chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn vừa được mở bán. Sức cầu thị trường tăng mạnh, đạt mức cao nhất từ trước đến nay.
Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng trung bình 10% so với cùng kỳ. Thị trường thứ cấp cũng tăng bình quân 6% so với giai đoạn cuối năm 2025, mức tăng tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao, có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng kết nối thuận lợi.
Khoảng trống lớn của thị trường
VARS nhận định cơ cấu nguồn cung chưa thực sự cân đối. Năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 13.700 sản phẩm nhà ở mở bán mới, tăng 80% so với năm trước, nhưng tới 76% là căn hộ chung cư, trong khi sản phẩm thấp tầng chỉ chiếm khoảng 4%. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, nguồn cung cũng chủ yếu là sản phẩm cao tầng (khoảng 90%), cho thấy sự thiếu hụt rõ rệt các sản phẩm thấp tầng có khả năng khai thác đa công năng.
Sự lệch pha này đang tạo ra khoảng trống lớn trên thị trường trong bối cảnh nhu cầu đối với các sản phẩm gắn với đất, có thể vừa ở vừa khai thác kinh doanh ngày càng gia tăng. Dù vậy, thanh khoản vẫn duy trì ở mức tích cực với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 60%, trong đó phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.
Khoảng 70% người mua có xu hướng nắm giữ tài sản trong ít nhất 3 năm, tạo nền tảng cho thị trường tăng trưởng ổn định và phát triển theo hướng bền vững hơn. Thị trường thứ cấp cũng đã phục hồi đáng kể, nhiều sản phẩm tiệm cận lại mức giá đỉnh trước đây.
Trong bối cảnh khu vực trung tâm Đà Nẵng cũ có tỷ lệ đô thị hóa lên tới khoảng 90%, quỹ đất ngày càng hạn chế và áp lực hạ tầng gia tăng, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực mới. Đặc biệt sau sáp nhập, các vùng mở rộng không chỉ sở hữu quỹ đất lớn mà còn được định hướng quy hoạch thành các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp và trung tâm logistics quy mô lớn. Các khu vực tập trung khu công nghiệp và định hướng phát triển Khu thương mại tự do phía Bắc đang tạo nền tảng thu hút việc làm, dân cư và thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong dài hạn.
Xu hướng này cũng kéo theo sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các sản phẩm bất động sản tích hợp, đặc biệt ở phân khúc thấp tầng, có thể đồng thời đáp ứng nhu cầu ở, nghỉ dưỡng và kinh doanh. Đáng chú ý, mức giá của các sản phẩm này tại các khu vực mới hiện chỉ tương đương căn hộ tại khu vực trung tâm các đô thị lớn, trong khi dư địa tăng trưởng còn lớn nhờ hạ tầng đang dần hoàn thiện.
Cùng với các chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ xây dựng, những sản phẩm này đang trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dài hạn.
Nhận định về thị trường quý II, DKRA dự báo nguồn cung mới đất nền tiếp tục tình trạng khan hiếm, có khoảng 400-500 sản phẩm được mở bán mới và nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Sức cầu chung của thị trường không có nhiều biến động so với quý đầu năm, tập trung vào các dự án quy mô lớn và chủ đầu tư uy tín.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào cũng như việc thị trường liên tục khan hiếm nguồn cung mới. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi cả về mức giá cũng như thanh khoản nhưng tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn.
Phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo sẽ có khoảng 1.500-2.000 căn được đưa ra thị trường, chủ yếu tập trung ở phường Hải Vân. Sức cầu có thể tăng nhưng sẽ tập trung cục bộ ở những dự án có quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Giá bán sơ cấp được dự báo ổn định, trong khi các chính sách ưu đãi, chiết khấu tiếp tục được áp dụng để kích cầu.