Nhiều nhà đầu tư hào hứng
Bà Hoài Nam, một nhà đầu tư vàng lâu năm tại TPHCM, hào hứng khi tiếp cận chính sách cho phép khách hàng quy đổi vàng để mua nhà của Vinhomes.
Bà này cho rằng chính sách nhận lại khoản tiền tương đương 110% giá trị lượng vàng quy đổi sau 5 năm là phương án khá hấp dẫn đối với người đang nắm giữ vàng. Nếu chỉ cất giữ vàng trong két thì tài sản gần như không tạo thêm giá trị, trong khi việc mang vàng đi quy đổi và nhận thêm mức lợi tức 10% sau 5 năm là điều đáng cân nhắc.
“Nếu có đủ lượng vàng phù hợp, tôi vẫn sẽ tham gia. Sau 5 năm sẽ tùy tình hình thị trường để quyết định nhận nhà hay nhận lại vàng. Nếu bất động sản tăng giá thì giữ nhà, còn nếu giá vàng tăng mạnh hơn thì chọn nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng”, bà Nam chia sẻ.
Đồng quan điểm, ông Huy Hoàng, một nhà đầu tư bất động sản tại TPHCM, cho biết ông khá quan tâm tới chính sách quy đổi vàng lấy bất động sản của Vinhomes. Theo ông, nếu chỉ nắm giữ vàng như một tài sản tích trữ, việc để vàng trong két gần như không tạo thêm giá trị.
Trong khi đó, khi mang vàng quy đổi để mua bất động sản, nhà đầu tư có thể đứng trước hai cơ hội. Thứ nhất, số vàng quy đổi vẫn có thể gia tăng giá trị thông qua mức lợi tức 10% sau 5 năm, đồng thời được tính theo giá thị trường tại thời điểm chuyển đổi. Thứ hai, nếu lựa chọn nhận nhà thay vì nhận lại vàng, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ khả năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.
Tuy nhiên, ông Hoàng cũng cho rằng rủi ro vẫn hiện hữu trong trường hợp cả vàng và bất động sản đều không tăng giá, thị trường kém thanh khoản hoặc nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn. “Đây là rủi ro mà người tham gia đầu tư phải chấp nhận. Không có kênh đầu tư nào chắc chắn thắng, chỉ có cơ hội và những người sẵn sàng dấn thân”, ông nói.
Nhà đầu tư quan tâm tới một dự án của Vinhomes (Ảnh: CĐT).
Ông Xuân Mạnh, một nhà đầu tư bất động sản, lại bày tỏ sự thận trọng với chính sách này. Theo ông, để tham gia chương trình, giá trị vàng quy đổi sang tiền mặt phải đạt tối thiểu 80% giá trị căn nhà, tương đương người mua cần sở hữu khoảng 50 cây vàng trở lên. Với lượng vàng lớn như vậy, ông muốn giữ làm tài sản tích trữ, kênh trú ẩn an toàn. Việc mang vàng đang cất trữ để chuyển giao cho doanh nghiệp nắm giữ khiến ông lo ngại về mức độ an toàn của tài sản.
Theo đánh giá của một chuyên gia đầu tư (đề nghị giấu tên), việc mang vàng đi quy đổi ngang với bất động sản theo chính sách của doanh nghiệp địa ốc là câu chuyện cần được nhìn dưới góc độ niềm tin và khả năng quản trị rủi ro trong dài hạn.
Vị này cho rằng, phần lớn người sở hữu lượng vàng lớn tại Việt Nam thường có tâm lý phòng thủ, coi vàng là tài sản trú ẩn và kênh giữ giá trị an toàn. Vì vậy, việc thuyết phục nhóm nhà đầu tư này mang vàng đi ký hợp đồng kéo dài 5 năm và không thể hủy ngang là điều không dễ.
“Những người tích trữ lượng vàng lớn thường rất thận trọng. Họ chọn vàng vì yếu tố an toàn. Do đó, việc giao tài sản cho doanh nghiệp giữ trong thời gian dài sẽ phụ thuộc rất lớn vào niềm tin”, chuyên gia nói.
Theo phân tích, mức lợi tức 10% trong 5 năm được xem là hấp dẫn, song vấn đề lớn nhất nằm ở biến động giá vàng trong tương lai. Nếu giá vàng tăng mạnh hơn tốc độ tăng của bất động sản, nhà đầu tư nhiều khả năng sẽ lựa chọn nhận lại vàng thay vì nhận nhà.
Trong trường hợp này, câu hỏi được đặt ra là doanh nghiệp sẽ lấy nguồn lực nào để hoàn trả lượng vàng đã cam kết với khách hàng. Ngược lại, nếu giá bất động sản tăng mạnh hơn giá vàng, kịch bản thuận lợi nhất sẽ là người mua chọn nhận nhà.
Ba kịch bản dòng tiền và đề xuất cơ chế bảo lãnh thanh toán
Chuyên gia đưa ra 3 kịch bản chính có thể xảy ra trong tình huống đổi vàng mua nhà. Kịch bản đầu tiên là giá bất động sản tăng cao hơn giá vàng. Khi đó, khách hàng có xu hướng kích hoạt quyền nhận nhà thay vì nhận lại vàng.
Kịch bản thứ hai là giá bất động sản và giá vàng tăng tương đương nhau. Ở trường hợp này, quyết định của nhà đầu tư sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thanh khoản và bối cảnh kinh tế tại thời điểm đáo hạn hợp đồng.
Kịch bản thứ ba là giá vàng tăng mạnh hơn bất động sản. Khi đó, phần lớn nhà đầu tư sẽ ưu tiên nhận lại vàng do vừa được hưởng lợi tức, vừa hưởng mức tăng giá của kim loại quý. Đây cũng được xem là tình huống có rủi ro lớn nhất đối với doanh nghiệp nếu áp lực hoàn trả vàng tăng cao.
Theo chuyên gia, rủi ro lớn nằm ở yếu tố thời gian khi hợp đồng kéo dài tới 5 năm và không thể hủy ngang. Không ai có thể chắc chắn diễn biến của giá vàng, bất động sản hay chu kỳ kinh tế trong khoảng thời gian đó, ông nhận định.
Ngoài yếu tố thị trường, chuyên gia cho rằng bài toán cốt lõi vẫn là niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng thực hiện cam kết của doanh nghiệp trong tương lai.
Để giảm bớt lo ngại và tăng tính an toàn cho nhà đầu tư, chuyên gia đề xuất cần có thêm cơ chế bảo lãnh thanh toán từ một định chế tài chính hoặc ngân hàng lớn. Theo đó, ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ thanh toán trong trường hợp doanh nghiệp không đủ khả năng hoàn trả vàng cho khách hàng khi đến hạn. Khi đó, mức độ rủi ro của mô hình này sẽ giảm đáng kể và khả năng thu hút nhà đầu tư cũng cao hơn.
Vị này cho rằng, sự tham gia của bên bảo lãnh tài chính sẽ giúp củng cố niềm tin thị trường, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư đang nắm giữ vàng như một tài sản phòng thủ dài hạn.