Ba nhóm tiếp cận sở hữu nhà của những thị dân tương lai
Ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam – nói với các nguyên nhân như tốc độ tăng giá nhà nhanh, chi phí sống tăng và sự thay đổi trong tư duy, thế hệ trẻ Việt Nam ngày càng có những thay đổi trong tư duy sở hữu nhà.
Thứ nhất là nhóm “chờ cơ hội”, muốn mua nhưng thận trọng. Tệp người trẻ này vẫn có nguyện vọng sở hữu nhà nhưng cố tình trì hoãn quyết định mua để quản lý rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát biến động lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung nhà mới, chờ thời điểm phù hợp hơn để ra quyết định mua nhà.
Với nhóm này, khả năng trả góp hàng tháng sẽ thể hiện mức độ an toàn tài chính dài hạn. Trong bối cảnh lãi vay mua nhà bình quân năm 2026 dự báo cao hơn 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước (VIS Rating), tâm lý trì hoãn mua nhà sẽ càng lan rộng. Thay vào đó, người trẻ sẽ dành thêm thời gian tiết kiệm và cải thiện thu nhập. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay nhằm giảm áp lực trả nợ.
Xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam. Tại Mỹ, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng lên khoảng 40 tuổi trong năm 2025, phản ánh tình trạng trì hoãn mua nhà do chi phí sống và giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập.
Sự trì hoãn mang tính cấu trúc cũng bắt đầu xảy ra tại Việt Nam và tác động trực tiếp đến khối lượng giao dịch. Nhu cầu tìm hiểu vẫn có, nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế sẽ tiếp tục suy yếu cho đến khi giá cả, cơ cấu sản phẩm hoặc điều kiện tài chính thay đổi.
Người trẻ phân hóa trong bài toán mua hay thuê nhà (Ảnh: Pi).
Nhóm thứ 2 là hành động, chấp nhận rủi ro trong mức nhất định để sở hữu nhà. Nhóm này quan niệm chờ đợi sẽ khiến cơ hội sở hữu ngày càng thu hẹp. Lý do rất rõ ràng: giá tăng bình quân khoảng 3% sau mỗi đợt mở bán, trong khi chi phí phát triển dự án và lãi vay cũng leo thang. Nhà vẫn là công cụ xây dựng tài sản bền vững, có tính kế thừa, ổn định và khó bị xói mòn bởi lạm phát.
Để mua được nhà, nhóm 2 sẽ đi xa hơn. Cụ thể, họ sẽ dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20km để tìm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Cùng với nhà đầu tư, nhóm 2 là động lực chính hấp thụ nguồn cung tầm trung tại các thị trường giáp ranh TPHCM cũ như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, kéo thanh khoản toàn thị trường TPHCM sau sáp nhập cải thiện.
Tuy nhiên, rủi ro tài chính của nhóm này không nhỏ. Khi giá bán vượt khả năng tích lũy, phần lớn người mua phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc chấp nhận tỷ lệ vay lên đến 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài 10-20 năm khi nền thu nhập chỉ ở giai đoạn đầu.
Ngoài ra, họ cũng phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và khả năng giữ tài sản dài hạn. Dù vậy, nếu lựa chọn được sản phẩm có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và pháp lý rõ ràng, nhóm 2 có thể tạo lập chỗ ở ổn định trong tầm tay.
Nhóm 3 lại lựa chọn không mua, thuê nhà ở dài hạn. Nhóm này tin rằng thuê nhà là quyết định tài chính chủ động và hiệu quả để có cuộc sống tốt hơn.
Sự thay đổi này gắn với biến động trong cấu trúc đô thị: kết hôn muộn, quy mô hộ gia đình nhỏ, nghề nghiệp linh hoạt hơn và quan tâm hơn đến sinh kế và chất lượng sống. Với nhóm 3, thuê nhà giúp họ duy trì tính cơ động và giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng 30% thu nhập, nhất là trong bối cảnh việc làm và thu nhập chưa thực sự ổn định. Nhóm này cũng có xu hướng chấp nhận sống cùng gia đình.
Dữ liệu đang phản ánh rõ xu hướng này: Trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22% với gần 62% khách tìm thuê thuộc nhóm 25-34 tuổi (batdongsan.com.vn). Hơn 41% người thuê cho biết họ lựa chọn vì không đủ tài chính mua, không muốn ràng buộc khoản vay, hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn lãi vay mua nhà.
Đáng chú ý, quyết định thuê nhà không hoàn toàn phản ánh hạn chế tài chính. Một bộ phận người trẻ ưu tiên sự linh hoạt và chủ động phân bổ nguồn vốn vào các khoản đầu tư đem lại lợi nhuận hoặc thanh khoản cao hơn.
Người trẻ mua nhà cần tính toán kỹ tài chính
TS Châu Đình Linh, Chuyên gia kinh tế – tài chính, Đại học Ngân hàng TPHCM, nhận định người mua nhà hiện nay cần đặc biệt tỉnh táo và tránh tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ). Quyết định mua chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố nên phải cân nhắc kỹ chứ không thể quyết định theo cảm xúc và cần dựa trên một số yếu tố quan trọng.
Thứ nhất là nơi làm việc có thuận tiện kết nối với nơi ở hay không? Thứ hai là hệ tiện ích phục vụ cuộc sống hàng ngày. Thứ ba là hạ tầng kết nối trong tương lai để tạo tiềm năng tăng giá cho dự án.
Ngoài ra, yếu tố vốn tự có rất quan trọng. Ông Linh nhấn mạnh là không nên sử dụng quá nhiều vốn vay ngân hàng. Tỷ lệ trả nợ gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 50% tổng thu nhập, người có khẩu vị rủi ro cao thì cũng không nên quá 55%. Điều này để đảm bảo an toàn tài chính nếu lãi suất tăng hoặc xảy ra vấn đề tài chính cá nhân.
Còn chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh khuyên người mua nhà lần đầu nên có sẵn khoảng 50-60% giá trị căn nhà, chỉ vay khoảng 50% hoặc tối đa 60%. Với truyền thống của người Việt Nam, nhiều người mua căn nhà đầu tiên thường được gia đình hỗ trợ thêm vốn ban đầu để giảm áp lực vay và phù hợp hơn với khả năng trả nợ.
Vị chuyên gia cũng lưu ý, dù chỉ vay 50-60%, người mua vẫn phải tính toán khả năng chi trả hàng tháng. Nếu phải dành hơn 50% thu nhập để trả nợ vay thì sẽ rất áp lực.