Hàng trăm hecta đất TOD dự kiến dành cho nhà ở xã hội
Trong quá trình mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị và phát triển các khu vực theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), TPHCM đang đồng thời tính toán bài toán nhà ở xã hội ngay từ khâu quy hoạch quỹ đất.
Tại một hội thảo mới đây, đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM cho biết thành phố đã xây dựng phương án bổ sung quỹ đất nhà ở xã hội đến năm 2040 trên cơ sở quy hoạch tổng thể không gian đô thị. Theo đó, giai đoạn đến năm 2030, TPHCM trước hợp nhất dự kiến có khoảng 580-600ha đất dành cho nhà ở xã hội.
Ở giai đoạn tiếp theo đến năm 2040, quy mô quỹ đất nhà ở xã hội sẽ tiếp tục được mở rộng đáng kể. Thành phố dự kiến nâng tổng diện tích lên khoảng 1.400ha, trong đó riêng phần diện tích hình thành từ các khu TOD khác và các khu vực phát triển đô thị được ước tính từ 400-600ha.
Định hướng này diễn ra trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố ngày càng lớn. Dự báo đến năm 2030, TPHCM cần khoảng 974.000 căn nhà ở xã hội, trong đó nhu cầu từ lực lượng công nhân chiếm khoảng 30%, còn lại là người lao động thu nhập thấp và các nhóm đối tượng khác.
Việc đưa quỹ đất nhà ở xã hội vào các khu TOD cho thấy cách tiếp cận mới của TPHCM. Thay vì bố trí các dự án nhà ở xã hội tại những khu vực xa trung tâm, hạ tầng hạn chế hoặc tách biệt với hệ thống giao thông công cộng, thành phố đang hướng đến việc gắn loại hình nhà ở này với các khu vực có khả năng kết nối cao, tập trung việc làm và dịch vụ đô thị.
Metro số 1 TPHCM (Bến Thành – Suối Tiên) đoạn trên cao (Ảnh: Hải Long).
Giải pháp phát triển TOD gắn với nhà ở xã hội
Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, mục tiêu cốt lõi của TOD không phải dừng ở việc làm gia tăng giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro mà là tạo điều kiện để nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích đô thị trong một môi trường phát triển bền vững.
Nhận định này càng đáng chú ý khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn đang trở thành vấn đề ngày càng cấp bách. Dữ liệu của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ giá phù hợp liên tục suy giảm trong những năm gần đây. Nếu trước năm 2020, căn hộ bình dân từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường Hà Nội, TPHCM thì giai đoạn 2021-2025 tỷ lệ này đã giảm xuống dưới 35%. Đến quý I, Hà Nội không còn ghi nhận nguồn cung mới từ phân khúc này và TPHCM chiếm tỷ trọng rất ít.
Theo bà Giang, nếu không có cơ chế điều tiết phù hợp, giá đất quanh các nhà ga metro có thể tăng mạnh sau khi hạ tầng được đầu tư. Khi đó, chính những người sử dụng giao thông công cộng thường xuyên nhất như công nhân, người lao động và tầng lớp trung lưu lại có nguy cơ bị đẩy ra xa những khu vực được hưởng lợi nhiều nhất từ hệ thống giao thông hiện đại.
Để tránh kịch bản này, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp ngay trong các khu TOD. Theo khuyến nghị của chuyên gia Savills, các dự án dạng phân khúc này nên được bố trí trong phạm vi 300-500m quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5-10 phút. Việc sinh sống gần các tuyến giao thông công cộng giúp người dân giảm đáng kể chi phí đi lại, tiếp cận thuận lợi hơn với việc làm, trường học, bệnh viện và các dịch vụ đô thị.
Bên cạnh quy hoạch, chuyên gia cho rằng cần đồng thời triển khai những cơ chế tài chính phù hợp để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội trong các khu TOD. Một số công cụ như thưởng hệ số sử dụng đất, tăng diện tích sàn xây dựng hoặc tái đầu tư phần giá trị đất gia tăng nhờ hạ tầng vào các quỹ phát triển nhà ở được xem là những giải pháp khả thi.
Ngoài ra, khi đấu giá hoặc giao đất quanh các nhà ga metro, cơ quan quản lý cần đưa các yêu cầu về tỷ lệ nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá phù hợp, không gian công cộng và kết nối đi bộ vào tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư.
Một hướng tiếp cận khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.