Cuộc đổ bộ của nguồn cung mới
Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) được đánh giá sẽ là một trong những động lực quan trọng tác động đến thị trường văn phòng TPHCM trong những năm tới, từ quy mô nguồn cung đến xu hướng phát triển sản phẩm.
Trình bày tại một hội thảo chuyên đề, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn TPHCM của CBRE Việt Nam, cho biết thị trường văn phòng thành phố đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, có thể tái định hình nguồn cung, nhu cầu và cách thức vận hành không gian làm việc.
Theo vị này, nguồn cung văn phòng TPHCM đã tăng đáng kể trong vòng một thập kỷ qua, từ khoảng 1 triệu m2 vào năm 2015 lên 1,7 triệu m2. Đáng chú ý, tỷ trọng các tòa nhà văn phòng cao cấp (hạng A) trong tổng nguồn cung ngày càng gia tăng. Trong ba năm tới, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 165.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp mới.
Thị trường văn phòng TPHCM đón thêm nhiều nguồn cung cao cấp mới (Ảnh: Ngọc Tân).
Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cũng cho thấy lĩnh vực văn phòng được kỳ vọng sẽ là một trong những phân khúc hưởng lợi lớn nhất từ VIFC. Tính đến quý đầu năm, khu vực VIFC tại TPHCM đã tập trung khoảng 438.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp, tương đương khoảng 90% tổng nguồn cung của thành phố.
Giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực này đạt trung bình 62 USD/m2/tháng, gần gấp đôi so với các tòa nhà tương đương bên ngoài khu vực. Dự báo của Knight Frank đến năm 2030 sẽ có thêm khoảng 290.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp được đưa vào vận hành.
Trong khi đó, theo CBRE, nguồn cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp đang hoạt động trên thị trường mở rộng diện tích thuê, chiếm khoảng 50%. Mặt khác, 43% giao dịch đến từ nhu cầu chuyển địa điểm nhằm nâng cấp chất lượng văn phòng hoặc tối ưu hiệu quả vận hành.
Knight Frank dự báo nhu cầu trong giai đoạn tới được kỳ vọng đến từ các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm. Diện tích giao dịch trung bình hiện dao động từ 1.000-3.000 m2, trong đó đã xuất hiện một số giao dịch có quy mô vượt 10.000 m2.
Khách thuê chú trọng yếu tố xanh
Bên cạnh quy mô nguồn cung, chất lượng tòa nhà cũng đang trở thành yếu tố nổi bật tại khu vực trung tâm tài chính.
Ông Will Trần, Giám đốc Cho thuê Văn phòng, Công nghiệp và Logistics JLL Việt Nam, cho rằng khoảng thời gian này tạo điều kiện để các dự án mới hoàn thành có thêm thời gian nâng tỷ lệ lấp đầy, đồng thời cho phép chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược cho thuê và dịch vụ phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của khách hàng.
JLL Việt Nam ghi nhận sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các tòa nhà văn phòng. Các dự án sở hữu vị trí trung tâm, chất lượng xây dựng tốt và được quản lý chuyên nghiệp tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Trong khi đó, những tòa nhà cũ hoặc nằm ở vị trí kém thuận lợi chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Cùng với yêu cầu về vị trí và chất lượng tòa nhà, khách thuê ngày càng quan tâm đến môi trường làm việc và các yếu tố phát triển bền vững. Khảo sát của CBRE cho thấy doanh nghiệp đang ưu tiên các mặt bằng có diện tích lớn hơn, vận hành hiệu quả hơn, đồng thời quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố như công trình xanh, sức khỏe nhân viên và không gian hợp tác.
Các tiêu chí được đánh giá cao nhất hiện nay gồm chất lượng không khí, hệ thống giám sát môi trường, công tác vận hành và bảo trì tòa nhà. Theo khảo sát, 92% doanh nghiệp tham gia khảo sát cho rằng các không gian cộng tác và khu vực giao lưu xã hội góp phần nâng cao văn hóa doanh nghiệp, tinh thần làm việc và năng suất lao động.
Xu hướng phát triển bền vững cũng ngày càng trở nên quan trọng. Các chứng nhận xanh không còn là yếu tố cộng thêm mà đang dần trở thành tiêu chuẩn bắt buộc đối với các tòa nhà văn phòng hạng A mới.
Còn Knight Frank cho biết 12 trong số 16 tòa nhà văn phòng tại VIFC – TPHCM đã đạt chứng nhận công trình xanh, phản ánh xu hướng phát triển các không gian làm việc chất lượng cao đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của khách thuê.