Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản đề nghị bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư tại TPHCM để có nhiều hơn căn hộ loại vừa và căn hộ nhỏ đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân.
Theo đó, trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy trình rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng), quy mô dân số tối đa của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo quy định hiện hành. Mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 32 m2.
Trong giai đoạn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư được thiết kế căn hộ, số lượng căn hộ, bảo đảm tỷ lệ căn hộ dưới 45m2 không vượt quá 25% quy chuẩn.
Cụ thể, đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc bố trí làm nhà ở xã hội, trường hợp căn hộ 1 phòng ở có diện tích 25-32m2 thì tính 1 người. Đối với các trường hợp diện tích lớn hơn, số người sẽ tăng lên theo nội dung được viết trong bảng bên dưới.
Cách tính dân số với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc bố trí làm nhà ở xã hội (Nguồn: Tổng hợp từ HoREA).
Đối với căn hộ chung cư (không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội), trường hợp căn hộ 1 phòng ở có diện tích 25-32m2 cũng tính 1 người. Phần diện tích lớn hơn sẽ có cách tính khác, theo bảng bên dưới.
Cách tính dân số với căn hộ không phục vụ tái định cư hoặc làm nhà ở xã hội (Nguồn: Tổng hợp từ HoREA).
Trường hợp dự án nhà chung cư có nhu cầu bố trí linh hoạt các loại hình căn hộ thì phương pháp xác định dân số đối với căn hộ 1 phòng ở có diện tích 25-45 m2 thì tính 1 người. Trường hợp diện tích lớn hơn thì theo chi tiết bảng bên dưới.
Cách tính dân số với chung cư có nhu cầu bố trí linh hoạt các loại hình căn hộ (Nguồn: Tổng hợp từ HoREA).
Theo HoREA, việc xác định dân số đối với căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú được thực hiện như sau: Phần diện tích có chức năng lưu trú trong căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú được xác định dân số bằng cách quy đổi bằng 50% chỉ tiêu dân số theo quy định.
Trường hợp phương án kiến trúc công trình không thống nhất giữa diện tích sử dụng của căn hộ và cơ cấu phòng ở của căn hộ quy định thì dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng.
Hiệp hội cho rằng, việc bổ sung phương pháp mới sẽ giúp tăng tính linh hoạt cho cơ quan quản lý trong quá trình thực thi, đồng thời phù hợp hơn với xu hướng biến đổi quy mô hộ gia đình. Dữ liệu điều tra dân số cho thấy số hộ gia đình quy mô nhỏ từ 1-3 người đang gia tăng, trong khi mô hình gia đình nhiều thế hệ sống chung có xu hướng thu hẹp.
Bên cạnh đó, HoREA nhận định quy định hiện hành có thể dẫn đến hệ quả làm giảm số lượng căn hộ vừa và nhỏ, đồng thời gia tăng căn hộ lớn – loại sản phẩm có thể khó tiêu thụ. Điều này tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tồn kho bất động sản và nợ xấu, tương tự giai đoạn thị trường khó khăn trước đây.
Hiệp hội cũng cho biết nhu cầu thị trường hiện nay tập trung chủ yếu vào căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70m2 với mức giá 2-7 tỷ đồng/căn, chiếm khoảng 60-70% tổng nhu cầu. Bên cạnh đó, khoảng 20-25% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ nhỏ diện tích khoảng 50m2. Trong khi đó, phân khúc căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5-10% nhu cầu.
Theo HoREA, nếu cơ cấu căn hộ không phù hợp với nhu cầu thị trường, các chủ đầu tư buộc phải phát triển nhiều căn hộ lớn, dẫn đến rủi ro tăng tồn kho, kéo dài thời gian bán hàng và làm giảm hiệu quả đầu tư. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung – cầu còn có thể làm suy giảm thanh khoản thị trường, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Ngoài ra, việc nguồn cung nghiêng về căn hộ diện tích lớn cũng có thể đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng cao. Trong bối cảnh thiếu hụt căn hộ vừa và nhỏ, người mua nhà có thể phải lựa chọn sản phẩm vượt quá nhu cầu và khả năng tài chính, làm gia tăng áp lực chi tiêu.
Theo quyết định hiện hành của TPHCM, quy mô dân số trong tòa nhà chung cư được tính theo số phòng và diện tích căn hộ. Cụ thể, loại căn hộ 1 phòng ngủ, quy đổi một người (25-32m2) hoặc 2 người (trên 32-56m2). Căn hộ 2 phòng ngủ, định mức 2 người với diện tích trên 56-64m2 và 3 người (trên 64-96m2).
Với căn 3 phòng ngủ, chỉ tiêu 4-5 người cho diện tích trên 96-128m2 và hơn 128-160m2. Những căn có diện tích lớn hơn được dành cho 6 người.