Tại sự kiện “Diễn đàn bất động sản 2026 – Sóng đa tần” do Saigon Times tổ chức, câu chuyện “nhà bán hết nhưng dân không về ở” tiếp tục được các chuyên gia đặt ra như một bài toán lớn của quá trình phát triển đô thị vệ tinh.
Thực tế cho thấy, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhưng sau nhiều năm vẫn thiếu sức sống, tỷ lệ cư dân về ở thấp. Theo các chuyên gia, nguyên nhân không chỉ nằm ở khoảng cách địa lý hay thời gian di chuyển mà còn đến từ việc thiếu việc làm, tiện ích xã hội và hệ sinh thái sống hoàn chỉnh.
Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM, cho rằng việc mở rộng liên kết vùng với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang tạo cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển của TPHCM theo hướng hoàn chỉnh hơn. Thành phố đang nghiên cứu tổng thể mạng lưới metro mới, các tuyến đường sắt hàng hóa và kết nối sân bay Long Thành, đồng thời thúc đẩy xã hội hóa đầu tư hạ tầng và hệ sinh thái đô thị đi kèm.
Hạ tầng kết nối là yếu tố giúp phát triển các khu đô thị vệ tinh bền vững (Ảnh: Quang Huy).
Tuy nhiên, nhiều ý kiến tại diễn đàn cho rằng hạ tầng giao thông chỉ là điều kiện cần. Để đô thị vệ tinh phát triển bền vững và thu hút cư dân đến ở thực sự, các khu đô thị cần đồng thời tích hợp với đầy đủ tiện ích sống.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận định cơ sở hạ tầng là yếu tố tiên quyết cho quá trình đô thị hóa thành công, song giữa hạ tầng và đô thị luôn tồn tại mối quan hệ hai chiều. Có những nơi đô thị hình thành trước, hạ tầng phát triển sau, nhưng để thành công cần sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và doanh nghiệp.
Theo bà Dung, hai yếu tố quan trọng nhất để kéo cư dân đến sinh sống lâu dài là y tế và giáo dục. Bên cạnh đó, đô thị phải tạo được việc làm và hệ sinh thái tiện ích xã hội hoàn chỉnh để người dân có thể làm việc, học tập, chữa bệnh và sinh hoạt ngay tại chỗ thay vì phụ thuộc vào khu vực trung tâm.
Ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối Bất động sản Công nghiệp và Nhà ở Frasers Property Vietnam, khẳng định trong quy hoạch đô thị, con người phải là trung tâm của mọi chiến lược phát triển.
Ông cho rằng trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh, hạ tầng liên tục được đầu tư, sẽ có thời điểm xuất hiện tình trạng dư thừa hạ tầng nếu thiếu nền tảng kinh tế và sản xuất đi kèm. Vì vậy, giải pháp dài hạn phải là đầu tư vào con người, sản xuất và các hoạt động hỗ trợ phát triển kinh tế bền vững.
Đại diện doanh nghiệp cũng nhấn mạnh thành công của một chủ đầu tư không chỉ là bán nhanh hay giá cao mà là sau 5-10 năm cư dân có thực sự hạnh phúc khi sống ở đó hay không. Kết nối con người mới là điều quan trọng nhất của đô thị.
Ở góc độ quản lý, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh nêu mỗi đô thị cần xác định rõ chức năng phát triển để tạo việc làm và hình thành cấu trúc dân cư phù hợp. Có nơi phát triển theo hướng kinh tế, có nơi gắn với du lịch, cảng biển hoặc các chức năng đặc thù khác; từ đó mới hình thành được môi trường sống và làm việc bền vững.
Theo ông, trách nhiệm của cơ quan quản lý không chỉ là phát triển nhà ở mà còn phải tạo điều kiện để người dân có thể sống tại chỗ, giảm áp lực di chuyển hàng ngày. Trong nhiều trường hợp, sở hữu nhà ở nhưng phải gánh áp lực trả nợ lớn mỗi tháng khiến tài sản trở thành gánh nặng nếu chất lượng sống không được cải thiện.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết phát triển đô thị không thể chỉ nhìn vào mật độ dân cư hay tốc độ bán hàng, mà cần quan tâm đến sự dịch chuyển của con người và khả năng tạo ra việc làm bền vững.
Trong bối cảnh khu vực lõi trung tâm TPHCM ngày càng quá tải về dân số và hạ tầng, các chuyên gia nhận định đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, để xóa bỏ điệp khúc “nhà bán hết nhưng dân không về ở”, các đô thị mới cần được phát triển như một hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi cư dân có thể sống, làm việc và gắn bó lâu dài.