Thanh khoản chững lại
Không ít người bán căn hộ rơi vào thế “đuối sức” khi phải liên tục hạ giá nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Bà Nam (phường Phước Long, TPHCM) là một trong những trường hợp như vậy. Căn hộ 2 phòng ngủ của bà đã được rao bán suốt hơn một tháng với mức giá 3,65 tỷ đồng, thấp hơn giá thị trường khoảng 150 triệu đồng, nhưng vẫn chưa thể chốt giao dịch. Dù lượng khách đến xem nhà khá đều, phần lớn chỉ dừng lại ở mức tham khảo và tiếp tục mặc cả sâu hơn.
Theo bà Nam, nếu không chịu áp lực tài chính, bà hoàn toàn có thể giữ giá khoảng 3,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng có xu hướng tăng, chi phí tài chính ngày càng đè nặng, bà buộc phải chấp nhận giảm giá để sớm thu hồi dòng tiền.
“Tôi nhận được nhiều cuộc gọi điện trao đổi và khách đến xem nhà, nhưng để chốt giao dịch thì chưa. Lúc này, quyền ở người mua, còn người bán cần tiền thì ở thế yếu”, bà Nam thừa nhận.
Không chỉ riêng bà Nam, tình trạng tương tự đang lan rộng trên thị trường. Nhiều chủ căn hộ, đặc biệt là những người đang sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc phải đưa ra mức giá mềm hơn kỳ vọng nhưng vẫn khó tìm được người mua phù hợp.
Theo ghi nhận, xu hướng này trở nên rõ nét trong khoảng 1-2 tháng gần đây, khi mặt bằng lãi suất cho vay bắt đầu “nóng” lên, người mua thận trọng, còn người bán lại gia tăng áp lực phải thoát hàng.
Thị trường bất động sản có nhiều biến động trong quý đầu năm (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy thanh khoản căn hộ tại TPHCM đang có xu hướng suy giảm rõ rệt. Theo JLL Việt Nam, số lượng giao dịch căn hộ cao cấp trong quý I giảm khoảng 17% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới còn sụt giảm mạnh hơn, tới 26%.
Báo cáo của Knight Frank ghi nhận trong quý đầu năm, toàn thị trường TPHCM chỉ có khoảng 1.580 căn hộ giao dịch thành công, giảm tới 66% so với quý trước. Tương tự, Savills Việt Nam cho biết lượng giao dịch tiếp tục giảm theo quý, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn khoảng 40%, chủ yếu do phân khúc cao cấp giao dịch chậm lại.
Không chỉ thanh khoản đi xuống, nguồn cung mở bán mới cũng ghi nhận mức giảm đáng kể. Knight Frank nhận định các chủ đầu tư đang áp dụng chiến lược bán hàng thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, qua đó hạn chế việc tung sản phẩm mới ra thị trường. Các dự án mở bán hiện chủ yếu thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp, trong khi nhu cầu được hỗ trợ phần nào bởi các chính sách tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư.
Theo Savills Việt Nam, thị trường hạ nhiệt còn do chịu tác động từ các kỳ nghỉ kéo dài và điều kiện tín dụng bị siết chặt, khiến nhiều chủ đầu tư phải lùi kế hoạch mở bán. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục tạo áp lực lên khả năng chi trả khi phân khúc cao cấp chiếm gần 2/3 lượng hàng mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông TPHCM. Số đợt mở bán hạn chế cũng khiến nguồn cung sơ cấp giảm xuống còn khoảng 4.700 căn, trong đó khu Đông chiếm tới 85% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M TPHCM của Savills, cho rằng sự suy giảm thanh khoản và nguồn cung hiện nay không phải là một cú “giảm tốc đột ngột”, mà là nhịp điều chỉnh mang tính chu kỳ sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó.
Theo bà, trong quý đầu năm, lượng giao dịch giảm mạnh so với quý cuối năm trước, chủ yếu do lãi suất tăng và tín dụng bị kiểm soát chặt. Khi chi phí vốn gia tăng, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, lãi suất không phải là nguyên nhân duy nhất. Vấn đề cốt lõi nằm ở cơ cấu nguồn cung. Hiện phần lớn sản phẩm trên thị trường thuộc phân khúc trung và cao cấp, với mức giá vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền – nơi có nhu cầu lớn nhất – lại khan hiếm.
Bên cạnh đó, tâm lý người mua cũng thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây họ sẵn sàng chấp nhận mức giá cao với kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay người mua trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ lưỡng và nhạy cảm hơn với các yếu tố như lãi suất, tiến độ dự án và uy tín chủ đầu tư, đại diện Savills Việt Nam cho biết.
Giá bán vẫn tăng
Trong bối cảnh thanh khoản và nguồn cung biến động, giá bán căn hộ tại TPHCM vẫn duy trì xu hướng đi lên.
Knight Frank cho biết giá chào bán sơ cấp bình quân tại TPHCM hiện đạt khoảng 4.078 USD/m2, tăng 3% theo quý và 12% theo năm. Đà tăng chủ yếu đến từ nguồn cung mới có mức giá cao hơn, cùng với những cải thiện về hạ tầng, đáng chú ý là việc đưa vào khai thác một số tuyến giao thông trọng điểm như Vành đai 3.
Tại khu vực TPHCM mở rộng, giá căn hộ đạt khoảng 3.676 USD/m2, được dẫn dắt bởi các dự án mới tại khu vực Bình Dương trước đây, chủ yếu thuộc phân khúc bình dân và trung cấp.
Giá bán căn hộ vẫn tăng trên thị trường TPHCM (Ảnh: Trịnh Nguyễn).
Dữ liệu từ Avison Young cũng cho thấy giá sơ cấp dao động quanh mức 3.900 USD/m2. Trong quý I, thị trường ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ các dự án mới, tập trung nhiều tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước. Trong khi đó, JLL Việt Nam công bố mức giá sơ cấp trung bình đạt 4.148 USD/m2, tăng 2% theo quý và 7% so với cùng kỳ.
Lý giải xu hướng này, các chuyên gia cho rằng áp lực chi phí là yếu tố then chốt khiến giá căn hộ khó giảm. Giá vật liệu xây dựng tăng, lãi vay bất động sản duy trì ở mức cao và bị kiểm soát chặt, trong khi nhiều dự án kéo dài do vướng pháp lý, khiến chi phí tài chính tích lũy qua nhiều năm buộc phải được phân bổ vào giá bán.
Về dài hạn, nhiều ý kiến nhận định mặt bằng giá nhà khó có khả năng giảm sâu. Thay vì giảm trực tiếp giá bán, các chủ đầu tư thường áp dụng các biện pháp kích cầu gián tiếp như tăng chiết khấu cho khách thanh toán nhanh, tặng nội thất, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
Ở thị trường thứ cấp, mức độ điều chỉnh linh hoạt hơn. Một số trường hợp ghi nhận mức giảm 5-10%, chủ yếu từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và cần thoát hàng nhanh. Ngược lại, những người không chịu áp lực vay nợ vẫn có xu hướng giữ giá, chờ thị trường hồi phục.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, phân khúc nhà ở cao cấp tại TPHCM đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chọn lọc, tập trung vào các dự án có giá trị thực, vị trí chiến lược, chất lượng cao và pháp lý minh bạch. Xu hướng này được kỳ vọng tiếp diễn nhờ nhu cầu từ tầng lớp trung và thượng lưu, trong bối cảnh nguồn cung tại các khu vực trọng điểm vẫn hạn chế.