Nhu cầu thuê nhà rất lớn, nguồn cung chưa đáp ứng
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM và Sở Xây dựng năm 2018 cho thấy có tới 60% công nhân lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở. Nguyên nhân là nhiều lao động chỉ làm việc tại thành phố trong khoảng 10-12 năm trước khi trở về quê, do đó không có nhu cầu sở hữu nhà ở mà ưu tiên thuê nhà với chi phí phù hợp.
Sau khi hợp nhất Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, TPHCM có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025 mới đạt 17.902 căn hộ. Kế hoạch giai đoạn 2026-2030 là 181.498 căn, nâng tổng số căn hộ nhà ở xã hội lên khoảng 199.400 căn vào năm 2030 nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu nhà ở xã hội cho thuê.
Một dự án nhà ở xã hội tại TPHCM (Ảnh: NL).
Hiệp hội cho biết nhà ở xã hội cho thuê hiện có mức giá thấp nhất trên thị trường do được Nhà nước quy định đơn giá thuê. Theo Quyết định 80/2024 của UBND TPHCM, đơn giá thuê nhà ở xã hội tại các chung cư trên 4 tầng là 118.000 đồng/m2, bao gồm VAT. Với căn hộ 55 m2, người thuê chỉ phải trả khoảng 6,49 triệu đồng mỗi tháng, thấp hơn nhiều so với mức trên dưới 15 triệu đồng/tháng của căn hộ thương mại cùng diện tích.
Tuy nhiên, số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê hiện rất ít. Do nguồn cung hạn chế, phần lớn người lao động thu nhập thấp vẫn phải lựa chọn thuê phòng trọ tư nhân với giá khoảng trên dưới 2 triệu đồng/tháng, trong khi chất lượng và tiện ích tại nhiều khu trọ chưa được đảm bảo. Theo thống kê của Sở Xây dựng năm 2018, TPHCM có khoảng 60.470 khu nhà trọ với 560.000 phòng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu người.
Đối với phân khúc nhà ở thương mại cho thuê, HoREA nhận định chưa có cơ chế, chính sách riêng để phát triển loại hình nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và một bộ phận người thu nhập thấp không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Trong khi đó, giá thuê nhà thương mại hiện ở mức khá cao. Một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55 m2 có thể được cho thuê với giá khoảng 15 triệu đồng/tháng. HoREA cho rằng chi phí thuê nhà là khoản chi lớn nhất trong ngân sách của người lao động. Theo kinh nghiệm của nhiều quốc gia, chi phí thuê nhà phù hợp nên chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng. Nếu vượt quá 25%, người lao động sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc đảm bảo cuộc sống và tái tạo sức lao động.
Đề xuất loạt cơ chế ưu đãi để thu hút doanh nghiệp tham gia
Từ thực trạng trên, HoREA kiến nghị bổ sung hệ thống cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi và các luật liên quan nhằm thu hút nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia.
Trong đó, hiệp hội đề xuất miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với phần diện tích thực hiện dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong toàn bộ vòng đời dự án. Đồng thời, cho phép khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tạo lập quỹ đất nhằm giảm giá thành đầu tư và giá thuê nhà.
HoREA cũng kiến nghị chỉ áp dụng ưu đãi đối với các dự án cam kết vận hành cho thuê tối thiểu 20 năm, tương ứng với thời gian hoàn vốn thực tế của loại hình này.
Về chính sách thuế, hiệp hội đề xuất khôi phục cơ chế giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp.
Bên cạnh đó, các dự án cần được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi dài hạn tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định, với thời hạn vay từ 15-20 năm và lãi suất phù hợp.
HoREA cũng kiến nghị dư nợ cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng nhằm khuyến khích dòng vốn chảy vào phân khúc này.
Ngoài các ưu đãi tài chính, HoREA đề xuất Nhà nước quy định mức giá trần cho thuê đối với nhà ở giá phù hợp nhưng vẫn trao quyền cho chủ đầu tư lựa chọn đối tượng thuê. Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định cho phép phát triển căn hộ nhỏ cho thuê với diện tích tối thiểu từ 15 m2 nhằm đáp ứng nhu cầu của người độc thân hoặc hộ gia đình ít người.
Đồng thời, cần xây dựng cơ chế “luồng xanh” để rút ngắn thủ tục đầu tư các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp, tăng cường bảo vệ quyền lợi người thuê nhà trước các trường hợp tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng thuê đột ngột.